Зміст:
Потягнувши тригер на купівлю житла, колись було так само просто, як купувати доступний будинок, об'їдаючи разом гроші на початковий внесок, забезпечуючи фінансування за розумною процентною ставкою, а потім закриваючи.
Проте, в наступні роки після фінансового колапсу США 2008 року, який частково виник з міхура житла, викликаного безвідповідальним іпотечним кредитуванням, ринок житла зазнав величезних турбулентностей. Цей економічний вир породив безпрецедентні умови на ринку нерухомості, які диктували запаси житла, доступність та умови фінансування, які впливають на оптимальний час придбання.
Незважаючи на непередбачуваність ринку, потенційні покупці можуть уникнути несвоєчасних придбань, дотримуючись певних гарантій.
З низькими цінами та рекордно низькими процентними ставками доступність житла у 2012 році була найбільш сприятливою з 1970 року.
Уолтер Молоні, прес-секретар, Національна асоціація ріелторів (перефразовано)
Знімок ринку
Ринок нерухомості США нарешті уникнув депресії 2008 року по 2011 рік. Показники продажів житла покращилися у 2012 році на 9,5% у 2011 році, а Національна асоціація ріелторів очікує подальших успіхів до кінця 2013 року.
Погана новина, якщо ви прагнете придбати, це те, що на початку 2013 року ринок продавців у чотирьох з п'яти регіонів, говорить Уолтер Молоні, дослідник і представник NAR. "Причина полягає в тому, що у нас був великий спад в інвентаризації", - сказав він.
США встановили рекорд для інвентаризації житла у липні 2007 року, де на ринку більше 4 мільйонів будинків. У січні 2013 року запаси знизилися до 1,74 млн., Що на 25% менше, ніж у січні 2012 року, а найнижчі - з грудня 1999 року.
NAR очікує збільшення сезонних запасів навесні 2013 року, але це може бути недостатньо, щоб запобігти частим численним пропозиціям або досить швидко знизити ціни на житло.
"Ціни демонструють найбільше зростання з листопада 2005 року", - сказала Молоні. "Через це ми підвищили наш прогноз цін на цей рік (2013). Ми вважаємо, що середня ціна зросте в національному масштабі близько 7%".
Медіана ціна в січні 2013 року становила $ 173 600, що на 12,3% більше, ніж у попередньому році, 11-й місяць поспіль зростання цін на рік. Прогноз NAR за середньою ціною за весь 2013 рік становить $ 189,400.
"Недоліком більш гострих, ніж нормальне зростання цін є, якщо це продовжується протягом тривалого періоду часу, то в кінцевому рахунку ми стикаємося з проблемами доступності, і ви починаєте ціну людей з ринку", сказав Молоні. - Ми ще не прийшли.
З низькими цінами і рекордно низькими процентними ставками, доступність житла в 2012 році була найбільш сприятливою з 1970 року, сказав він. Після падіння житла в 2008 році ціни на житло знизилися, знизившись так низькі будинки, які продавалися менше, ніж витрати на будівництво заміни - що багато інвесторів підскочили, поглинаючи більшу частину запасів.
Найбільш сильним фактором, що стримує ринок, є те, що "кредитна спільнота не схильна до ризику … тільки дає іпотеку найбільш кредитоспроможним позичальникам, які мають досить високі кредитні бали", - сказала Молоні.
У Чикаго, наприклад, "перехідні покупці", які пересуваються зі своїх перших будинків, все ще стикаються з труднощами, оскільки кредитори мають більш жорсткі вимоги, сказав Зек Морріс, президент Чиказької асоціації ріелторів.
"Це було засмучує для деяких покупців у вищих цінових пунктах," Morris сказав. "Вони просять набагато більше деталей, ніж вони коли-небудь просили раніше."
Для найкращої угоди, сказала Молоні, покупці повинні працювати з агентами з нерухомості, бажано агентами покупця.
Коли я повинен купувати?
Довіра споживачів - це серйозний імпульс для створення значних інвестицій, таких як будинок, сказав Молоні. Перелік довіри - це безпека роботи.
"Якщо ви не впевнені в стабільності вашої роботи, це велика річ", - сказала Молоні. "Якщо у вас є короткостроковий часовий горизонт - скажімо, менше, ніж за кілька років - вам буде краще здавати в оренду, тому що, ймовірно … ви не відшкодуєте витрати на транзакції".
Типовий покупець сьогодні планує перебувати в будинку протягом 10 років; типовий продавець був у будинку протягом дев'яти років. У минулому експерти з нерухомості вважали, що люди повинні мати власний будинок протягом трьох-п'яти років, щоб заробити достатньо капіталу, щоб зробити інвестицію вартістю. Хоча було потрібно більше часу, щоб створити акціонерний капітал після ринкового колапсу, "Це, мабуть, вірно зараз або повертається до цього", сказала Молоні.
Сертифікований фінансовий планувальник Кеті Парето згадав інші показники впевненості, які люди повинні розглянути, перш ніж купувати будинок.
- Ви купуєте будинок разом зі своєю дружиною або збираєтеся наполовину з хлопцем чи дівчиною? - сказав Парето. "Скільки стабільних відносин? Інша частина, як виглядає ринок?"
Іншим фінансовим засобом є фінансова допомога. "Люди роблять великі помилки, купуючи занадто багато будинку за те, що вони можуть підтримати", - сказав Парето. "Як виглядає ваш грошовий потік? Чи наполовину ваша зарплата буде підтримувати ваш новий будинок? Ну, це може бути розтяг. Які інші джерела доходу у вас є?"
Якщо потенційний покупець не має впевненості в будь-якому з цих питань, Парето і Молоні рекомендують орендувати замість цього.
Більше грошових міркувань
Падіння ринку житлового ринку та банкрутство зробили іпотечні кредитори грізними щодо кредитування, тобто потенційні покупці житла потребують "гідного" кредиту, який буде схвалено для фінансування - "ймовірно (кредитний бал) у вищеназваних 720-х", - сказав Парето. "Якщо у вас є менше, ніж зоряний кредит, ви можете бути, в очах банку, ризикованою пропозицією".
Якщо ваш кредит що-небудь нижче відмінне, ви можете поранити себе з поганою позикою.
"Можливо, ви не зможете претендувати на низькі відсоткові ставки, які доступні для більшості людей зараз, і ви не хочете платити більше, ніж ви повинні або повинні за витрати запозичити ці гроші", сказав Парето.
Перші покупці житла повинні знати свій кредитний бал; якщо він низький, вони повинні виправити це. Сплачуйте свої рахунки вчасно, не беріть на себе нові боргові платежі і не подайте заявку на нову кредитну картку або скасуйте стару, повідомила Молоні.
Покупцям потрібно достатньо коштів, щоб покрити авансовий платіж близько 20 відсотків від вартості покупки, або банки можуть "навіть не дивитися на вас", сказав Парето.
Середній авансовий платіж для покупців, які вперше купують житло за рахунок фінансування федеральної житлової адміністрації, становить лише 4 відсотки від ціни закупівлі. Багато покупців, які вперше з'являться, будуть звертатися до своїх сімей за допомогою з першого внеску.
"Відверто кажучи, Національний банк мами і тата є дуже традиційним засобом, який власники житла використовують для здійснення покупки", - сказав він. Посилаючись на щорічне опитування NAR покупців житла та продавців, Molony сказав: "Коли ми запитуємо покупців, які почали продавати житло," Що ви використовували для першого внеску? " Двадцять чотири відсотки - це подарунок від родича або друга, і зазвичай це подарунок від батьків ».
Покупці також потребують грошових коштів для закриття витрат, які відрізняються географічно та за операціями, сказав Молоні. Очікуйте закриття витрат у розмірі 5% від вартості будинку.
Загалом, потенційний покупець повинен обчислити 25% свого валового доходу на основну суму іпотеки. - Це дозволить вам бути комфортним, - сказала Молоні.
Ознаки ринку покупця
Представник Національної асоціації ріелторів Уолтер Молоні зазначив ці ознаки як показник того, коли цикл нерухомості перевертається на ринок покупця:
Інвентаризація житла та пропозиція місяця, або час на ринку, стабільні або скромно зростають; продавці можуть бути більш мотивовані домовитися про умови. Шість місяців постачання приблизно балансуються між покупцями та продавцями, але швидко зростаючий запас або ринок, що вийшов за межі сезонних норм, може бути ознакою ринку покупця.
Ціни на житло є стагнацією або зростають менш ніж на відсотковий пункт вище інфляції. Різке падіння цін збільшує доступність, але може бути червоним прапором бідних місцевих житлових та економічних умов. Нормальний довгостроковий приріст цін на збалансованому ринку становить від 1 до 2 процентних пунктів вище інфляції, що вимірюється індексом споживчих цін.
Відносини між іпотечними ставками, цінами на житло та доходом дозволяють витрачати менше 25 відсотків валового доходу на основну суму іпотеки.
Створення робочих місць на місцевому ринку забезпечує впевненість і можливість для покупців житла. Бідна економіка полегшує покупку, але стійкі втрати робочих місць і населення означають, що продавати з прибутком може знадобитися набагато більше часу, ніж зазвичай. З нормальним зростанням цін, більшість покупців будують достатньо капіталу протягом трьох-п'яти років, щоб зробити торгівлю.