Зміст:
Оптова торгівля REO Foreclosures у вашому районі за дуже маленькі гроші.
Якщо ви область завантажується з REO Foreclosures, ніж ви могли б зробити пристойний прибуток стороні або повний робочий день доходу з нерухомістю.
Вирішіть, в яку область ви хотіли б інвестувати, в яку завантажено REO Foreclosures. Ви хочете, щоб переконатися, що область, в якій ви зацікавлені, має не тільки властивості REO, але й маєте багато готівкових коштів тільки для інвесторів. Ви можете дізнатися це через публічні записи або через службу кількох лістингу (знайдіть агента з нерухомості, щоб допомогти вам у цьому, якщо у вас немає власного доступу.) Зберігайте цю інформацію для подальшого використання.
Крок
Знайти собі інвестора дружнє назва компанії або адвоката, який може зробити ваші одночасні закриття (або подвійне закриття.) Якщо ви не знаєте, де знайти, то ви будете мати, щоб запитати інших інвесторів, які вони використовують або приєднатися до місцевої нерухомості інвестування клуб. (Багато клубів нерухомості дадуть вам перший раз безкоштовно … просто запитайте.)
Після того, як ви знайдете свою цільову область, запитайте місцевих поміщиків, якщо вони зацікавлені в іншій орендованій нерухомості в цьому районі і скільки вони готові платити за одну.Ви можете знайти місцевих орендодавців, зателефонувавши "в оренду" знаки в районі, розмовляючи з агентами з нерухомості і розмовляючи з поміщиками на місцевих зустрічах клубу інвесторів нерухомості.
Крок
Пам'ятайте, в кроці 1, де ви повинні були звернутися до агента з нерухомості, щоб допомогти вам орієнтуватися на область, де купують готівкові покупці? Ну ви збираєтеся попросити агента з нерухомості повернутися назад кілька місяців і дати вам список всіх грошових продажів, які відбулися у вашій цільовій зоні для REO Foreclosures. Ця інформація не тільки надасть вам список всіх покупців готівки, але й розповість вам, скільки саме ці інвестори готові платити за певні типи нерухомості у вашій цільовій зоні.
Крок
Добре тепер, що у вас є список покупців разом і назва компанії або адвоката на місці тепер ви можете почати пошук властивостей REO Foreclosure покласти пропозиції на. Найчастіше всі банки будуть перераховувати свої нерухомості з агентами з нерухомості. Отже, пам'ятайте, з яким агентом з нерухомості ви маєте справу?:-) Так, ви збираєтеся попросити їх надати вам щодня з списками викупу рео. Найкраще орієнтуватися на властивості, які були на ринку трохи, тому що, коли вони вперше потрапили на ринок, є конкуренція. Але на початку, цільові всі властивості REO Foreclosure, які приходять на ринок, тільки у випадку, якщо ваш ринок не настільки конкурентоспроможний, як моя.
Зробіть зустрічі з вашим агентом з нерухомості, щоб потрапити в REO Foreclosure властивості, які вас цікавлять. Перевірте власність і визначте, скільки роботи потрібна (якщо ви не знаєте жодних ремонту, не хвилюйтеся … Я все ще не роблю;-) серйозно, я цього не роблю.) Ви можете попросити вашого агента з нерухомості допомогти з цим, або ви можете взяти з собою підрядника, або ви можете просто припустити, що він потребує повної роботи. Після того, як ви побачите достатню кількість будинків для продажу і навіть побачите достатню кількість продажів, ви зможете судити про обсяг роботи, який вам необхідний. (Я дійсно не жартую, коли кажу, що я до сих пір не знаю ремонту цифр. Я дуже добре в guesstimating хоча … Я зазвичай приходять в межах $ 5000.)
Крок
Тепер, коли у вас є вся необхідна інформація, ви збираєтеся зробити пропозицію (вона допомагає переконатися, що у вас ПЕРШІ покупці. Так що працюйте над цим списком покупців, ок?)
При роботі з банком REO викупу вони не дозволять призначення, так що ви будете робити одночасне закриття для ваших угод.
Щоб визначити ціну, яку ви запропонуєте, ви збираєтеся переглядати інформацію, надану вашим агентом з нерухомості, з наявними грошовими коштами в області та порівняти ці властивості з тією, яку ви тільки що переглянули. Ви знаєте з проданих і від розмови з іншими інвесторами, що грошові інвестори будуть платити за такі властивості, так що тепер ви просто повинні з'ясувати свій прибуток, а потім визначити вашу ціну купівлі MAX.
Ви хочете поговорити зі своїм агентом з нерухомості про витрати на закриття, оскільки вони скоротять ваш прибуток, і ви повинні знати їх, щоб допомогти вам визначити максимальну ціну покупки, щоб ви могли отримати прибуток. Витрати на закриття або поселення різні в кожній області, тому вам дійсно доведеться переглядати цю інформацію з вашим агентом з нерухомості.
Після того як у вас з'являться всі ваші цифри, включаючи прибуток, ви збираєтеся зробити пропозицію.
Наприклад, скажімо, інвестори платять $ 40,000 за нерухомість, як REO Foreclosure, яку ви дивилися, і ви хочете зробити $ 5,000 прибутку, і ваші витрати на закриття становитимуть близько $ 500. Коли ви приймете все це до уваги, ваша ціна купівлі MAX буде складати $ 34 500. ($ 40 000 - 5000 доларів прибутку - $ 500 закриття = MAX купівельна ціна.)
Не починайте там. Почніть трохи нижче, тому що, якщо ви починаєте високий, важко зійти вниз, але якщо ви почнете знижуватися, ви можете поступово піднятися до вашої ціни MAX, якщо це буде необхідно.
Деякі оптовики використовують метод формули і що це означає, що вони використовують формулу для визначення своєї MAX купівельної ціни. Вони визначають вартість будинку після ремонту (що він коштує після того, як він зафіксовано), вони збільшують це на 65% до 70% (вам доведеться налаштувати це на основі вашого ринку), а потім відняти витрати на ремонт і прибуток, що дорівнює вашій максимальній ціні покупки.
Приклад: Припустімо, що $ 40,000 укладеного будинку буде коштувати $ 100,000. І будинок потребує роботи на суму 45 000 доларів. Ви все ще хочете зібрати $ 5000. Таким чином ви визначаєте, якою вашою ціною придбання MAX використовується формула: $ 100,000 x 70% = $ 70,000 - $ 45,000 (ремонт) = $ 25,000 - це ваша максимальна ціна покупки. (Я знайшов, використовуючи формулу
Крок
Оскільки ви визначили ціну пропозиції, вам доведеться надати своєму агенту з нерухомості справжній депозит. Це означає показати банку, що ви серйозно ставитеся до своєї пропозиції. Отже, реально, чим більше ви відкладаєте, тим серйозніше ви бачите банк. Однак майте на увазі, якщо ви відмовилися від угоди з будь-якої причини, яка не охоплюється умовами у вашому контракті, ніж ви втратите ці гроші (так що ви не хочете, щоб вона була такою високою). REO викупу покласти $ 500 до $ 1000, як серйозні гроші, але якщо ви можете піти з $ 100 … піти на це!
Ваш агент з нерухомості прийме ваш чек і, швидше за все, брокер внесе його на депозитний рахунок до розрахунку / закриття.
Крок
Якщо ви новачок у інвестуванні в нерухомість, ви можете підібрати різні умови у вашій угоді про вашу власність. Як інспекція нерухомості, інспекція фарби на основі свинцю, непередбачені обставини, інспекція радону тощо.
Тільки попередження, хоча, чим більше непередбачуваних обставин ви обираєте менш привабливі ваші пропозиції з'являється в банку.
Я взагалі не вибираю жодних непередбачених обставин, і я розумію, що мої серйозні гроші дуже ризикують у цьому сценарії (тому що я навіть не обираю іпотечний контракт). Ви можете зробити, коли маєте справу з REO Foreclosures, банк захоче, що називається доказом коштів. Насправді, вони хочуть отримати докази коштів, чи будете ви обирати непередбачені обставини чи ні, просто fyi.
Підтвердженням коштів є саме те, що є доказом того, що у вас є гроші на придбання цього майна. Якщо у вас є кредитна лінія, кредитна картка, то в банку чи в одного або члена сім'ї, який має будь-яку з цих речей з такою великою кількістю грошей на своєму рахунку, тоді ви можете використовувати це як доказ коштів. Якщо ні, то ви можете отримати підтвердження листа фонду від того, що називається компанією, що фінансує транзакцію. (Просто скопіюйте "фінансування транзакцій" для списку місць, з якими можна поговорити.)
Коли банк підписує на вашу пропозицію багато разів банк буде мати назву компанії, що вони хочуть, щоб закрити угоду з (вони іноді дадуть вам стимули, щоб дозволити, щоб це сталося теж.) Ви можете нормально, але все одно відправити всі ваші підписані документи до ВАШОЇ назви компанії і попросіть їх зробити "закриття ввічливості" і попросіть їх повідомити про це назву компанії в банках. Таким чином, ви залишаєтеся під контролем угоди.
Крок
Тепер, коли банк і ви обидва підписали контракт, настав час знайти свого кінцевого покупця! Зателефонуйте всім знакам "для оренди", які ви бачили, де поміщики сказали, що вони зацікавлені в оренді нерухомості в цьому районі, і скажіть їм, що у вас є щось за контрактом і хочете дізнатися, чи зацікавлені вони в покупці.
Зателефонуйте всім, кого ви додали до списку покупців!
Крім того, отримайте порожні білі гофровані пластикові знаки з металевими підставками і напишіть на них свій густий маркер чорної магії:
3 ліжка / 1 ба. дешевий будинок $ 40k CASH / Must sell! 555-5555
І покласти близько 20 з них в район, де знаходиться будинок. Телефон викличе гачок. (Якщо у вас немає грошей, щоб купити близько 20 з них, ви просто будете робити багато холодних дзвінків і дослідження в основному. Виклик поміщиків і закликаючи інвесторів, що ви знаєте, купили будинок за готівку в останні кілька місяців …. пам'ятаєте цей список, отриманий від агента з нерухомості?)
Ваша мета полягає в тому, щоб старанно працювати, щоб знайти кінцевого покупця, щоб ви могли закрити REO Foreclosures, і ви також можете отримати зарплату!
Крок
Як тільки ви знайдете кінцевого покупця, тоді ви підписуєте з ними угоду про продаж. У цій угоді купівлі-продажу ви будете "продавець", і вони будуть "покупцем". (Я знаю, ви ще не закрили банк, але оскільки у вас є виконаний договір купівлі-продажу на майно, тепер у вас є те, що називається справедливим інтересом у власність, і ви можете рекламувати його і продавати як "продавця".) Не забувайте розміщувати тут правильну ціну продажу (вища ціна!) Крім того, вам доведеться отримати серйозний депозит від вашого покупця. Оскільки ви тепер продавець, ви хочете, щоб це було якомога вище. Таким чином, ви знаєте, що цей покупець серйозно ставиться до угоди. Щоб бути в безпеці, попросіть їх покласти чесну реєстрацію грошей у назву вашої компанії або адвоката. Вони будуть зберігати його на обліковому записі до моменту розрахунку / закриття. Не забудьте повідомити їх про те, що закриття відбудеться з вашою компанією або адвокатом нерухомості (як тільки ви довіритеся цьому покупцеві або дізнаєтеся, що ви робите, ви можете вирішити скористатися їхньою компанією або адвокатом для закриття.)
Крок
Тепер ви збираєтеся передати цю продажну документацію своєму адвокату та / або компанії, що займається титулом. Ви можете повідомити їх, що це буде одночасне закриття угоди, над якою ви працюєте.
Якщо з якихось причин названа компанія заявила, що ви не можете зробити одночасне закриття, ви можете зробити подвійне закриття, і ви можете скористатися транзакційним фінансуванням, яке ви шукали приблизно кілька кроків тому. Вони дозволяють вам позичити свої гроші на кілька годин або кілька днів, щоб зробити вашу угоду. Будьте в курсі того, що вони будуть стягувати з вас гроші, тому що вам доведеться поставити це у свої витрати на закриття.
Покажіть до населеного пункту та отримайте свої $ 5,000 !!! Тепер піти і знайти собі більше REO Foreclosures до оптової торгівлі!