Зміст:
Перелік податкових правил, що є вигідними для власників орендованої нерухомості, тривалий. Широкі відрахування, амортизація, ставки податку на приріст капіталу, 1031 біржі та правила пасивної діяльності - все це випливає з рамки політики, що сприяє інвестиціям у нерухомість. Якщо ви володієте орендовою нерухомістю або думаєте про купівлю, одержите ці правила, щоб зрозуміти вплив на ваш результат. Правило про пасивну втрату активності, пов'язане з вимогою активної участі, є особливо цінним для нових інвесторів, які можуть показати втрату свого першого року в грі.
Розуміння участі
Коли ви заробляєте гроші через орендну плату за оренду нерухомості, це, як правило, вважається пасивним доходом. Це більше виникає з самої власності, ніж послуга, яку ви надаєте. Якщо ви втратите гроші, це пасивна втрата доходу або, просто, пасивна втрата. Прибуток оподатковується як звичайний дохід. Те, як відбувається збиток, залежить від того, чи ви брали активну участь у оренді. Якщо ви не брали активної участі в орендному бізнесі, ви можете відняти пасивні збитки лише з пасивних прибутків, наприклад, з інших орендованих майна. Якщо у вас немає пасивних прибутків, ви можете перенести пасивний збиток назад або вперед до інших податкових років, в яких у вас є пасивні вигоди для компенсації. Якщо ви брали активну участь, станом на 2014 рік, ви можете відняти до 25000 доларів у пасивні збитки від непасивних доходів, таких як заробітна плата з вашої роботи.
Мінімальні вимоги щодо співвласників
Ви повинні володіти принаймні 10 відсотками майна, яке показує пасивний збиток, щоб відповідати тесту активної участі, і мати змогу відняти пасивні збитки від непасивного або активного доходу. Немає винятків з цього правила. Якщо ви не володіли принаймні 10 відсотками майна, ви не можете відняти пасивні збитки з будь-якого іншого, крім пасивного прибутку, хоча вам все ще дозволено переносити збитки назад або вперед в інші податкові роки.
Активна участь
На додаток до того, щоб мати принаймні 10 відсотків орендної нерухомості для проведення тесту на активну участь, ви повинні брати активну участь у управлінні власністю, зокрема, у управлінських рішеннях. Податкова служба надає приклади активної участі як рекламні одиниці, збираючи ренту і роблячи або організовуючи ремонт. Проте уточнюється, що термін "активна участь" є менш жорстким стандартом, ніж "матеріальна участь", що застосовується до фахівців у сфері нерухомості. Для активної участі ви не повинні обробляти всі аспекти управління. Якщо Ви схвалюєте нових орендарів, визначаєте умови оренди та затверджуєте витрати, Ви виконали тест.
Обмеження на високих доходів
Повне відрахування пасивних збитків у розмірі $ 25,000 від непасивного доходу доступне тільки для платників податків з модифікованим валовим доходом у розмірі 100 000 доларів США або менше ($ 50 000 або менше, якщо подати окремо). Це поступово перевищує 100 000 доларів США і закінчується повністю для працівників з доходами в розмірі $ 150,000 і вище.