Якщо я буду продавати свій будинок, я буду оподатковувати, якщо я жив у власність менш ніж за два роки?

Кілька податкових законів допомагають власникам будинків. Одним з них, мабуть, найбільш щедрим, є звільнення від оподаткування прибутку від продажу вашого основного місця проживання. Правила, пов'язані з цим звільненням, вимагають мінімальних стандартів проживання, які зосереджуються на дворічному періоді. Якщо ви не відповідаєте вимогам проживання, ви повинні сплатити податок на будь-який прибуток від продажу вашого будинку.

"На продаж" перед mansion.credit: Feverpitched / iStock / Getty Images

Правило звільнення від продажу будинку

Ви звільнені від прибутку у розмірі $ 250,000 - $ 500,000 для подружніх пар - на основне місце проживання, якщо ви обидва проживали і володіли будинком принаймні дві з п'яти років до продажу. Цікаво, що два роки не повинні бути послідовними, а не одночасними з власністю. Ви могли б, наприклад, орендувати будинок як орендаря протягом року, виїхали на два роки, потім купили будинок і прожили там, принаймні, протягом одного з двох років, коли ви володіли будинком, перш ніж продавати його. Ви можете скористатися цим виключенням незліченну кількість разів, але не частіше, ніж раз на два роки.

Оподатковуваний прибуток

Просто тому, що ви продали свій будинок на більше, ніж ви придбали його, це не обов'язково означає, що у вас є прибуток, який називається оподатковуваним прибутком в умовах IRS. Коли ви купуєте нерухомість, витрати, які ви несете на продаж, такі як витрати на позику, додаються до ціни на нерухомість і стають тим, що називається "основою" будинку. Якщо ви робите капітальні удосконалення у власність, як реконструкція кухні, закінчуючи мансарду і додаючи ванну, ці витрати додаються до вашої бази, а потім називаються вашою "скоригованою базою". Коли ви продаєте нерухомість, ви несете більше витрат, наприклад, комісійні на продаж. Ці витрати, разом зі скоригованою базою, вираховуються з ціни продажу для отримання оподатковуваного прибутку або прибутку. Саме ця цифра підлягає оподаткуванню. Якщо ви відповідаєте вимогам про проживання, то перші $ 250 000 або $ 500 000 прибутку звільняються від оподаткування. Якщо ви не відповідаєте вимогам проживання, весь прибуток підлягає оподаткуванню.

Скільки це буде коштувати?

Якщо ви маєте право на звільнення, прибуток, що перевищує межу звільнення, оподатковується як довгостроковий прибуток. Довгострокова ставка приросту капіталу, як правило, становить 15 відсотків, але може бути низькою до нуля для малих прибутків. Це також ставка, яка застосовується до всього прибутку для вашого проживання, якщо воно належить більше одного року, але для якого ви не відповідали вимогам проживання. Якщо ви володіли своїм будинком менше року, прибуток оподатковується як короткостроковий приріст капіталу. Ставка податку така ж, як ставка, яку ви сплачуєте за свій регулярний дохід за той самий податковий рік, який буде становити від нуля до 35 відсотків.

Оплатити прибуток, але не можна писати збитки

На жаль, за правилами IRS, якщо ви продаєте своє основне місце проживання зі збитком, ви не можете списати, або відняти, що втрати від інших прибутків капіталу або вашого доходу. Коли ви продаєте на втрату одну з трьох обставин: перша - це короткі продажі, в яких ваш кредитор погоджується приймати менше, ніж те, що він повинен. У другому сценарії ви сплачуєте кредитору готівкою будь-який дефіцит між ціною продажу та іпотекою. У третьому сценарії доходи повністю виплачують кредитору, але ви все ще показуєте збиток від продажу - тому що ви купили будинок з великим першим внеском, виплатили кредит або заплатили за капітальні ремонти, коли ви володіли будинком.