Зміст:
Злегка приступити до розгляду питання про те, чи продавати в період захисту від лістингу після закінчення терміну дії вашого лістингу, оскільки ви можете зобов'язати комісію попередньому брокеру. На додаток до ретельного перегляду мови Вашої ліцензійної угоди, Вам може знадобитися проконсультуватися з адвокатом нерухомості, щоб визначити, чи можна продати після того, як лістинг закінчиться без сплати комісії. Час, який ви чекаєте, і як ви знайдете покупця, може вплинути на те, чи зобов'язані ви ваш колишній брокер лістингу комісію. Період очікування може тривати кілька місяців або взагалі відмовитися.
Хвіст дворазового
Положення про захист лістингу в угоді про лістинг нерухомості захищає інтереси брокера. Це перешкоджає змові між покупцями та продавцями. Недобросовісний продавець може скористатися послугами брокера, щоб отримати пропозиції покупця, потім піти за спиною брокера і продати одному з цих покупців, не сплачуючи комісійні за лістинг. Захищений період часу, відомий як термін "хвіст", є часом, який продавець повинен чекати після закінчення терміну дії ліцензійної угоди, перш ніж укласти угоду з покупцем. Цей період залежить від контракту та брокера, але зазвичай триває 90 днів. Харві Джейкобс з Washington Post рекомендує найкоротший період очікування, наприклад, 30 днів.
Хто приніс покупцю?
Часто хвоста часто не розуміють. Це не обов'язково перешкоджає вам продавати ваш будинок, але це може обмежити, кому ви можете продати, не завдаючи вашому колишньому брокеру комісію. Взагалі, продаж покупцю, який брокер закупив, або який активно переглянув ваш будинок протягом періоду лістингу, може надати брокерській ліцензії комісію. Незважаючи на те, що мова в лістингу контрактів змінюється, багато державних специфіка щодо того, що це тягне за собою.
Коли все може стати липким
Якщо ви вирішили продати свій будинок до того, як термін дії вашого облікового запису закінчиться, вам не доведеться платити комісію, якщо ви продаєте покупцеві, якого ви зустрічаєте після закінчення лістингу, який приходить до вас без будь-якої допомоги від брокера. Наприклад, ви можете знайти покупця самостійно через Інтернет або переадресацію друга, після закінчення лістингу. Однак, якщо цей покупець пов'язаний з кров'ю, шлюбом або бізнесом з покупцем, який раніше переглянув будинок або розмістив пропозицію на нього протягом періоду лістингу, можливо, доведеться довести, що не було змови.
Чим конкретніше, тим краще
Неоднозначність у положенні про захист контракту може працювати на вашу користь, якщо ви вирішите продати його протягом хвостового періоду. Суди, як правило, використовують мову контракту проти сторони, яка її розробила, тому, якщо брокерська фірма написала контракт, не деталізуючи специфіку, суд може також прочитати договір відповідно до інтерпретації продавця. Наприклад, у справі 2007 року в штаті Теннессі суд виніс рішення на користь продавця, який продав її будинок покупцям, які переглянули нерухомість через день після закінчення лістингу. Оскільки фірма брокера підготувала контракт, в якому зазначалося, що положення застосовується до покупців, які переглядали будинок протягом періоду лістингу, і не було зроблено письмового продовження лістингу, продавець не повинен платити комісію.