Що таке іпотечна страхова премія?

Федеральне управління житлово-комунального господарства не надає кредитів або купує їх, як Fannie Mae і Freddie Mac. Замість цього, FHA страхує іпотеку, що означає, що FHA відшкодовує втрати банку, якщо ваш кредит піде на дефолт - так само, як авто страховик оплачує вашу претензію в результаті зіткнення. Звичайно, гроші звідки-то йдуть. Для фінансування своїх потенційних збитків, FHA просить позичальників сплатити два види страхових премій за іпотечними кредитами: авансовий MIP укладений у кредит при закритті та щомісячний MIP, що сплачується поряд з щомісячною іпотекою.

MIP - це іпотечне страхування, специфічне для FHA застрахованих позик. Кредит: doockie / iStock / Getty Images

Страхування проти позичальника За замовчуванням

На відміну від звичайних іпотечних кредитів, FHA-застраховані кредити вимагають авансового платежу лише на 3,5%. Це робить кредити FHA ризикованою пропозицією. Якщо ціни на житло впадуть навіть незначно, виручка від продажу може виявитися недостатньою для покриття витрат на кредит, якщо банк має відшкодувати. Щоб покрити свої збитки, FHA збирає MIP від ​​кожного позичальника і платить їх у банк готівки, відомий як фонд взаємного іпотечного страхування. FHA використовує фонд MMI, щоб сплатити збитки кредитора, якщо ви дефолтуєте свій кредит. Без цих грошей FHA не зможе застрахувати кредити з такими низькими авансовими платежами.

Кожен платить

MIP є обов'язковим для всіх кредитів FHA незалежно від суми позичальника ставить. Проте позичальники з більшими авансовими платежами платять МІП за більш короткий проміжок часу. Таким чином, якщо ви зменшите менше 10 відсотків, як це роблять більшість позичальників FHA, ви повинні платити MIP протягом усього терміну кредиту. Якщо ви відкладаєте 10 або більше відсотків, ви платите MIP протягом 11 років або до кінця строку кредиту, залежно від того, що відбудеться перше.

Авансовий платіж MIP при закритті

Всі позичальники FHA сплачують MIP або UFMIP на момент закриття. Ставка становить 1,75 відсотка від суми кредиту незалежно від строку кредиту або розміру початкового внеску. Таким чином, якщо ви займете $ 200,000, ваш попередній MIP буде $ 3500, незалежно від того, у вас є 15 - або 30-річний кредит. FHA автоматично додає платіж до вашого балансу під час закриття - вам не доведеться платити готівкою. UFMIP - одноразова плата. Як тільки ви його сплатите, вам знову не попросять цих грошей.

Щорічний платіж MIP Щомісячно

Щорічний MIP є більш складним, оскільки ставки варіюються залежно від терміну іпотечного кредиту та розміру першого внеску. Крім того, FHA змінює щорічні ставки MIP з відносною частотою, тому позика, яка виникла в 2010 році, матиме різні ставки, ніж кредит на 2015 рік. На момент публікації 30-річний кредит з мінімальним внеском у розмірі 3,5 відсотка має щорічну плату MIP у розмірі 0,85 відсотка від суми кредиту. Позичальники з 15-річними іпотечними кредитами мають ставки від 0,45 до 0,95%. Незважаючи на те, що він називається щорічним МІП, ви фактично сплачуєте премію в 12 рівних частинах, включених у ваш щомісячний іпотечний платіж.

Скасування MIP за старими кредитами

Якщо ваш кредит закрито до 3 червня 2013 року, FHA автоматично скасовує MIP, коли співвідношення позики до вартості або LTV досягає 78 відсотків. Ваш LTV - це сума, яку ви залишили сплатити за кредитом, поділені на останню оцінку FHA Вашого будинку - це, як правило, ціна покупки. Отже, якщо ви запозичили $ 200,000, щоб придбати $ 210,000 додому, ваш LTV становить 95 відсотків. Коли ви сплачуєте кредит у розмірі $ 163,000, ваш LTV падає нижче 78 відсотків, а MIP відпадає. Для деяких 30-річних кредитів ви повинні сплатити MIP протягом принаймні 60 місяців, перш ніж FHA скасує платіж. За кредитами, закритими після 3 червня 2013 року, неможливо скасувати MIP, окрім як повністю погасити залишок кредиту.