Іпотечні ставки компенсуються щомісячно?

Процентні ставки за стандартними іпотечними кредитами не складаються щомісяця, тому що відсотки за такими кредитами взагалі не складаються. Стандартна іпотека стягується простий інтерес щомісячно. Це означає, що кожен місяць ви платите все відсотків, що виплачуються, так що немає неоплаченого відсотка на компанію. Це добре для позичальників, оскільки це означає, що кожен платіж наближає їх до власного будинку. Тим не менш, є один тип іпотеки, що дозволяє для компаундування - так звані негативний амортизаційний кредит.

Як працює комбінування

Складання стосується отримання відсотків, накопичених за кредитом додавання його до балансу кредиту, так що ви в кінцевому підсумку платити відсотки. Наприклад, скажімо, ви позичаєте $ 100 за рік при 6 відсотках річних, щомісячно складаються. Шість відсотків річних перераховують 0,5 відсотка на місяць - 6 відсотків діляться на 12. після першого місяця, ви будете платити 50 центів відсотків - 0,5 відсотків від $ 100. Це 50 центів додається до вашого балансу кредиту, роблячи його $ 100.50. Наступного місяця стягується 50,25 центів відсотків - 0,5 відсотка від $ 100,50. Інакше кажучи, вам нараховуються відсотки за відсотками від попереднього місяця. Ось як працює рецептура. Залишки кредитних карток нараховують складені відсотки, а гроші, які ви вкладаєте на рахунки, що приносять відсотки, заробляють складні відсотки. Проте стандартні іпотечні кредити не є складними.

Іпотека та простий відсоток

Визначення платежу

Іпотечні кредитори використовують формулу амортизації, щоб встановити щомісячний платіж на основі трьох факторів:

• Сума грошей, яку Ви позичаєте принципал.
• Довжина термін кредитування, 15 років або 30 років.
• The процентна ставка на кредит.

Кожного щомісячного платежу по іпотеці достатньо для покриття всі видатні інтересиа також частина основного боргу. Акт амортизації відсотків за кредитом протягом життя вашого кредиту ділить відсотки на кожний принцип оплати. Оскільки після кожного щомісячного платежу відсутній неоплачений відсоток, немає ніякої компенсації. Наприклад, кажуть, що ви берете іпотеку на 100 тисяч доларів на 30 років під 6-відсотковою річною процентною ставкою, яка нараховується у розмірі 0,5 відсотка на місяць. Формула амортизації дасть вам щомісячний принцип плюс виплата відсотків у розмірі $ 599.55.

Порушення платежу

Коли ви сплачуєте перший платіж, ви повинні повністю виплатити 100 000 доларів США, тож вам буде нараховано відсотків у розмірі 500 доларів США або 0,5 відсотків від 100 000 доларів США. Решта першого платежу - $ 99,55 - спрямована на скорочення основної суми. Ваш баланс кредиту падає до $ 99,900.45. Знову ж таки, у вас немає жодного неоплаченого відсотка, тому немає жодних ускладнень.

Ваш другий платіж буде включати 0,5 відсотки відсотків на $ 99,900.45, що становить $ 499,50. Решта вашої щомісячної виплати - 100.05 - спрямована на зменшення основної суми. З кожним наступним платежем сума відсотків, яку ви платите, знижується, тоді як сума основного боргу, яку ви повертаєте, зростає. Це продовжується до самого останнього платежу, який буде складатися тільки з $ 2,98 відсотків і $ 596,57 директора.

Один виняток

Єдиний вид іпотеки, що міг включати рецептуру є та, що дозволяє негативну амортизацію. Це нестандартна або «екзотична» іпотека, в якій кредитор дозволяє, але не вимагає, щоб ви платити менше, ніж нараховані відсотки на позику кожен місяць протягом першого року або двох за кредитом. У таких випадках неоплачена частина відсотків повертається назад до балансу кредиту, в результаті чого виникає складний відсоток.

Як працюють негативні іпотеки

Скажімо, у вас є 30-річний, $ 100,000, 6-відсотковий кредит, як описано раніше, але ваш кредитор каже, що ви можете зробити мінімальний платіж всього за $ 400 на місяць. На момент першого платежу ви повинні сплатити 500 доларів США. Якщо ви зробите мінімальний платіж, у невиплачених відсотках буде 100 доларів, що збільшує ваш баланс до $ 100,100. У наступному місяці, ви повинні $ 500.50 в інтересах. Ви знову платите $ 400, а залишок $ 100,50 - на балансі і так далі. При негативному амортизаційному кредиті, цікавлять з'єднання щомісяця.

На певному етапі іпотека з «нег-ам» перетворюється на повністю амортизуючий кредит - тобто ваші платежі скидаються так, що вони покриватимуть як основний, так і відсотки, як звичайна іпотека. Якщо кредит у прикладі перетворюється на амортизацію після одного року, ваш баланс складе близько 101128 доларів. За решту 29 років кредиту ваш платіж складе близько 614 доларів США. Якщо конверсія відбулася через два роки, ваш баланс складе $ 102,431, а платіж - близько 630 доларів США.

Оплата Шок

Коли іпотечні кредити перетворюються на амортизацію, щомісячний платіж зазвичай збільшується.У прикладі збільшення було набагато більше 50 відсотків. Деякі з них пов'язані з наслідками складних відсотків, але найбільшим фактором зростання є просто те, що попередній платіж був штучно низьким - навіть недостатньо, щоб покрити відсотки. Іпотечні фахівці посилаються на це несподіване збільшення платіжний шок, і це може викликати дефолт, якщо позичальники не мають грошей. Чим довший період негативу на початку кредиту, і чим більший дефіцит між початковою щомісячною виплатою та повністю амортизуючою сумою платежу, тим більшим буде шок.