Зміст:
- Термін оренди: найкращий захист орендаря
- Оренда за місяць до місяця або без оренди
- Місцевий контроль оренди
- Викупу
Хоча закони орендодавця-орендаря відрізняються в США, у всіх штатах оренда продовжує продаватися, якщо інше не зазначено в самому договорі оренди. Права орендарів жодним чином не змінюються при продажу майна, яке вони орендують. Це не означає, однак, що новий орендодавець буде діяти так само, як і колишній орендодавець, просто він повинен дотримуватися умов оренди.
Термін оренди: найкращий захист орендаря
Термін оренди визначає період, протягом якого оренда залишається в силі. Це може бути протягом шести місяців, одного року або між зазначеними датами. Залежно від його формулювання оренда може укладатись в кінці терміну, або вона може автоматично стати орендою за місяць до місяця. Протягом періоду оренди жоден орендодавець - старий або новий - не може припинити оренду, підвищити орендну плату або змінити будь-які умови без згоди орендаря, якщо інше не зазначено в договорі оренди. Однак після закінчення терміну оренди орендодавець може підвищувати терміни оренди та зміни оренди залежно від державного та місцевого законодавства. У більшості місць закон вимагає 30-денного повідомлення про припинення права на оренду. Ці правила застосовуються незалежно від того, чи орендодавець написав і підписав договір оренди, або будівля продана десяток разів після того, як орендар підписав договір оренди.
Оренда за місяць до місяця або без оренди
Якщо у Вас є оренда місяця або не орендується, орендодавець може підвищувати орендну плату, змінювати умови оренди або припиняти договір оренди згідно з чинним державним або місцевим законодавством. Більшість держав вимагають 30-денного повідомлення про підвищення орендної плати, зміни умов або припинення права оренди. Деякі штати, наприклад, Каліфорнія, вимагають 60 днів, якщо орендар прожив у будівлі більше одного року. У Нью-Джерсі і Нью-Гемпширі виселення може бути тільки по справедливій причині, наприклад, з несплатою орендної плати. У цьому випадку новий орендодавець не може виселити орендаря просто тому, що він придбав будівлю від власника нерухомості, який займався орендою.
Місцевий контроль оренди
Численні міста в декількох штатах, зокрема Каліфорнії, Нью-Йорку та Нью-Джерсі, мають місцеві постанови про контроль над орендою. У цих містах, незалежно від того, чи є оренда, закон обмежує підвищення орендної плати, часто до суми приблизно на рівні інфляції, і вимагає справедливої причини для виселення. Ці правила застосовуються незалежно від зміни власника. Новий орендодавець у місті під контролем орендної плати може змінити деякі умови оренди, такі як правила проживання, з 30-денним повідомленням за відсутності оренди за певним часом, але не може підвищити орендну плату більше, ніж це розпорядження дозволяє або вигнати без справедливої причини.
Викупу
Спеціальні правила застосовуються, коли власність має нового власника через викупу. Закон про національних орендарів на викупу 2009 року вимагає від кредитора-викупу погашення оренди, а для оренди місяця або оренди без оренди - дати 90-денні повідомлення до закінчення строку оренди. Якщо державне або місцеве законодавство вимагає справедливого виселення, цей закон також застосовується.