Коефіцієнт прибутковості боргу

Прибутковість - це ще один термін для повернення. Наприклад, прибутковість облігації - це номінальна або купонна ставка відсотка, поділена на ціну покупки. У інвестиціях у комерційну нерухомість прибутковість боргу є показником ризику, притаманного позиці, і замінив попередній критерій позики на вартість.

Коефіцієнт позики до вартості

У минулому кредитори підраховували суму, яку вони були готові позичити, як відсоток від вартості майна. До 2000 року типовий коефіцієнт позики до вартості становив 70 відсотків, тому майно на суму 1 мільйон доларів може залучити кредит у розмірі до 700 тисяч доларів. У період з 2003 по 2007 рік конкуренція з боку інвесторів облігацій, які шукали хороших інвестицій у комерційну нерухомість, підштовхнула співвідношення позики до вартості до 82%, а ціни на нерухомість значно зросли. Коли вартість нерухомості почала падати, позичальники заборгували більше, ніж їхні властивості, ситуація, відома як від'ємний капітал.

Чистий операційний дохід

Чистий операційний дохід комерційної нерухомості - це валовий дохід, отриманий від власності щороку мінус операційні витрати. Валовий дохід включає всі доходи від власності, такі як дохід від оренди, збори за паркування та надходження від торгових автоматів. Операційні витрати не включають жодних капітальних витрат або відсотків на придбання нерухомості, але охоплюють такі предмети, як страхування, ремонт, технічне обслуговування та комунальні послуги. NOI нерухомості еквівалентний чистому прибутку бізнесу і є важливим фактором в ключових коефіцієнтах інвестицій.

Коефіцієнт покриття боргових послуг

Коефіцієнт покриття боргових зобов'язань визначає, наскільки дохід від майна покриває операційні витрати та виплати за іпотекою. Щоб розрахувати її, поділіть чистий операційний дохід на загальну суму іпотечних виплат за рік. Результат 1 - це перерва, і більшість кредиторів вимагають мінімальний коефіцієнт покриття боргу 1,1 для комерційних кредитів і 1,3. На практиці це означає, що якщо іпотечні витрати на нерухомість становлять $ 300,000 на рік, то NOI має становити щонайменше $ 330,000 і бажано $ 390,000.

Коефіцієнт прибутковості боргу

Коефіцієнт прибутковості боргу та коефіцієнт покриття обслуговування боргу стали найважливішими факторами, які розглядають комерційні іпотечні кредитори при вирішенні питання про інвестування у власність. Коефіцієнт прибутковості боргу показує NOI як відсоток від загальної суми кредиту, тому кредит у розмірі 10 мільйонів доларів та NOI у розмірі 1 мільйона доларів створюють коефіцієнт прибутковості у 10 мільйонів, поділений на 1 мільйон, або 10 відсотків. Чим вищий коефіцієнт прибутковості боргу, тим привабливіше інвестиція для кредитора. Більшість постачальників іпотечних кредитів встановили мінімальний коефіцієнт прибутковості 10%, але деякі наполягають на 11 або 12 відсотках на нестабільному ринку.