Зміст:
Розміщення цінності на придбання комерційної нерухомості є ключем до отримання майбутніх прибутків і уникнення потенційних втрат. Інвесторам потрібен простий, але точний спосіб визначення як поточної ціни, так і майбутнього потенціалу придбання бажаної комерційної нерухомості. Є три методи, які, якщо їх використовуватимуть разом, дадуть надійну цифру, яку можна запропонувати як продажну, так і купівельну ціну.
Крок
Порівняйте останні ціни продажів будівель подібного розміру в тому ж районі. Це прямий порівняльний підхід. У минулому порівняльні продажі були єдиною сферою діяльності оцінювачів. Сьогодні цю інформацію легко знайти завдяки недавній популярності веб-сайтів порівняння власності в Інтернеті (див. Ресурси). Інформація на цих веб-сайтах почерпнута з ряду джерел, включаючи публічні записи округів та списки минулих продажів. Ці цифри слід розглядати як оцінки. Значення власності можуть змінюватися внаслідок реконструкцій, умов околиць і часу, необхідного для оновлення публічних записів.
Крок
Використовуйте метод витратного підходу, щоб дати як покупцеві, так і продавцю, уявлення про вартість майна, що базується на вартості заміни будь-яких поліпшень землі. До таких удосконалень відносяться будівлі, ландшафтний дизайн і автостоянки. Використовуйте цей метод лише у поєднанні з іншими методами оцінки. Покупці та продавці, які використовують тільки цей метод, стикаються з потенційними неточностями, виходячи з стану будівель та навколишніх земель.
Крок
Скористайтеся великим коефіцієнтом оренди. Це більш точний і корисний інструмент для визначення цінностей комерційної нерухомості. Інформація, необхідна для виконання цього розрахунку, включає річний сукупний дохід від оренди, помножений на кількість років, які, на думку покупця, потрібно буде оплатити за покупку. У математичних термінах формула така: Значення = валовий дохід від оренди x мультиплікатор валової оренди. Наприклад, майно, яке щорічно приносить 100 000 доларів США у валовий прибуток від оренди, помножене на період утримання 10 років, розміщувало б вартість цього майна на 1 мільйон доларів. Використання цього методу не особливо добре для вільних квартир та / або офісів через тривалість часу для пошуку нових орендарів. Інвестори повинні розробити принаймні 5% вакансій.
Крок
Щоб визначити значення, вкажіть метод Cap Rate. Виражений у відсотках, цей метод розраховується шляхом взяття чистого операційного доходу та поділу його на ціну майна. Чистий операційний дохід (NOI) - загальний дохід за вирахуванням вакансій та витрат. Наприклад, якщо NOI майна становить $ 50,000 на рік і порівнянні ставки розміру 5%, майно може бути оцінено в 1 мільйон доларів.