Зміст:
Фінансування власника відбувається тоді, коли власник нерухомості погоджується приймати платежі безпосередньо від покупця замість того, щоб отримувати покупну ціну в одноразовій сумі від кредитної установи. Покупець, як правило, вступає негайно, але не приймає право власності, поки він не виконає всі платежі. Ця домовленість широко відома як земельний контракт. Хоча закони Південної Кароліни, які регулюють земельні контракти, подібні до законів інших держав, вони містять відмінні риси.
Іпотека та застава
Покупець за земельним контрактом отримує право власності на землю, що підлягає будь-якому попередньому іпотеці або заставі на майно. Отже, покупець повинен виконати титульний пошук в окружній земельній інспекції до підписання контракту і до того, як він отримає право власності на майно. Якщо майно підлягає зафіксованій іпотеці або заставі на момент передачі продавцем права власності, покупець бере на себе майно, що підлягає йому, але має правовий позов проти продавця за збитки. Якщо іпотека або застава не зареєстрована, вона буде погашена, коли право власності переходить на покупця, хоча іпотека або правовласник все ще матиме незабезпечені вимоги до продавця за непогашену суму.
За замовчуванням
Південна Кароліна пропонує менше формальних захистів покупцям за земельними договорами, ніж закони багатьох інших держав. Це дозволяє контрактам на землю містити положення про конфіскацію, що дає право продавцю вилучити майно без вилучення або виплати компенсації, якщо покупець дефолт у будь-який час протягом періоду розстрочки платежу. Це означає, що покупець не має власного капіталу в будинку, поки він не отримає юридичну назву. Покупці та продавці можуть вільно домовлятися про більш справедливу угоду у земельному договорі.
Equitable Relief
Через жорсткі наслідки конфіскації, покупець, який втрачає всі платежі за земельним контрактом, може подати апеляцію до суду справедливості для надання допомоги. Хоча не існує жодного законодавчого захисту, щоб допомогти покупцям, які втратили права, у 2002 році справа Південної Кароліни Льюїс проти Премії Інв. Корпорація встановила, що суд Південної Кароліни має право змусити продавця викупити, продати майно при судовому продажу і повернути виручку, що перевищує заборгованість покупця покупцю, тим самим зберігаючи акціонерний капітал покупця. Вона також встановила, що суд може дозволити покупцеві другий шанс на володіння майном, якщо він сплачує новому власникові суму його непогашеного боргу протягом певного періоду погашення, встановленого судом. Такі засоби правового захисту надаються судами лише в тому випадку, якщо факти справи вказують на те, що в іншому випадку виникне несправедливість.
Передача назви
Після того, як покупець виконає всі платежі, продавець зобов'язаний передати право власності покупцеві. Більшість земельних контрактів вимагає від продавця надавати "товарну назву", що означає, що на майно не існує жодних заборгованості або застави. Якщо продавець не в змозі передати право власності, або якщо він переводить право власності з дефектом, наприклад, неоплачувану іпотеку, покупець може подати позов на допомогу. Він може вимагати від продавця відшкодування збитків, наприклад, суму неоплаченої іпотеки, або він може звернутися до суду з проханням доручити окружній земельній службі передати право власності на власність йому.