Середні умови контракту на землю в Мічігані

Контракти на землю в розстрочку, також відомі як договір на право, є різноманітним фінансуванням власника нерухомості, що дозволяє покупцеві та продавцю пропустити процес затвердження банку та працювати безпосередньо один з одним. Земельні контракти - це звичайний спосіб купівлі-продажу нерухомості в штаті Мічиган, і хоча кожен земельний контракт може змінюватися внаслідок гнучкого характеру угоди, існують спільні риси, які кожна сторона повинна очікувати.

Покупці та продавці земельних контрактів називаються вендесами та постачальниками відповідно.

Основні умови

Типовий земельний контракт, у Мічігані та інших місцях, вимагає від постачальника утримувати договір від свого імені в якості застави, в той час як він тимчасово фінансує покупку для постачальника. Постачальник, як правило, бажає 30-річний кредит, а платіж на повітряній кулі - через п'ять або десять років. Вони домовляються про ціну, відсоткову ставку та авансовий платіж, що в середньому невелика і коливається від 1 до 10 відсотків. Постачальник також погоджується підтримувати майно та виконувати необхідні ремонти, а також сплачувати податки на майно та страхування. Протокол записується у реєстраторі графства.

Платежі та податки

Середні умови договору про землю Мічигану вимагають 30-річної амортизації, яка вимагає від постачальника сплатити весь залишок коштів після закінчення періоду фінансування постачальника. Зазвичай це здійснюється через рефінансування постачальника. Виплати, які здійснює постачальник протягом терміну, накопичують для неї справедливу частку; що власний капітал використовується для рефінансування банківського кредиту, а постачальник сплачується повністю. Коли це відбувається, постачальник переводить право власності на постачальника.

Коли справа йде неправильно: конфіскація

Якщо дефолт постачальника, Мічиган дозволяє продавцю права конфіскації, за умови, що це положення записано в договір купівлі-продажу. Конфіскація дає змогу постачальнику просто повернути нерухомість постачальнику, якщо він відстає від платежів і не може їх створити. Постачальник має 90 або 180 днів для виправлення дефолту, залежно від суми, яку вона сплатила за контрактом. Якщо вона не може виправити дефолт, майно повертається постачальнику, а постачальник зберігає платежі, здійснені як ліквідаційні збитки.

Коли справа йде неправильно: викупу

Мічиган також надає постачальникам право виключити не-судовий розгляд, якщо договір про продаж містить умову про продаж. Це означає, що продавцю не потрібно проходити через судову систему, щоб повернути будинок. Постачальник може також відмовитися від судового розгляду під законом Мічигану, але це повільніше і дорожче. Велика різниця між конфіскацією та викупом полягає в тому, що в конфіскації продавець може стати поточним лише шляхом виплати минулого залишку (а потім може залишитися у власності, за умови, що вона залишається поточною). Вилучення коштів прискорює повний баланс; і, крім того, може змусити постачальника нести відповідальність за будь-який недолік, який не задовольняє продаж власності.

За замовчуванням постачальника

Мічиган також надає захист для постачальників у випадку, якщо постачальник не може надати чітку назву після задоволення контракту (тобто постачальник сплачує постачальнику в повному обсязі). Постачальник може забезпечити судовий наказ, який зобов'язує постачальника доставити дію. Постачальник може також скасувати земельний контракт і вимагати повернення всіх грошових коштів, сплачених у власність. Нарешті, постачальник може шукати додаткові грошові збитки.