Коли потрібно відкликати амортизацію на орендовану нерухомість?

Амортизація - це списання податків, доступне для бізнесу та інвестиційних активів. Це дозволяє вирахувати повну вартість активів протягом тривалого періоду часу. Коли ви продаєте бізнес або інвестиційну нерухомість, ви сплачуєте податок у розмірі 25 відсотків на всю амортизацію, яку ви заявили.

Розуміння амортизації

Під час промислової революції підприємства виявили, що вони інвестують у все більші машини і структури. Зокрема, залізничні компанії мали величезні витрати у роки придбання нових локомотивів. У системі бухгалтерського обліку того часу ці компанії мали б величезні втрати в тому році, коли були зроблені інвестиції, маскуючи те, що іноді було основним прибутковим бізнесом. Актив мав обмежений термін корисного використання і в кінцевому підсумку повинен був бути замінений, що призвело до ще одного величезного витрат. Для згладжування звітів про прибутки та збитки та допомоги у довгостроковому бізнес-плануванні компанії вираховували невеликі частки вартості цих активів щорічно протягом всього терміну дії активу, а не всього протягом одного року. Цей процес бухгалтерського обліку прижився і, у 1913 році, був прийнятий як податковий відрахування податковою службою.

Розрахунок амортизації

Правила амортизації IRS не так зрозумілі, як концепція. IRS допускає два основних методу амортизації: GDS (загальна система амортизації) та ADS (альтернативна система амортизації). У GDS можна використовувати амортизацію прямолінійно, що призводить до того ж самого вилучення щорічно протягом усього терміну дії активу, або одного з двох типів прискореної амортизації, що дозволяє більше знецінюватися в перші роки служби активу. У ADS необхідно обрати амортизацію прямолінійно.

Правило повторного захоплення

Коли ви продаєте орендовану нерухомість, ви зобов'язані, що називається податком на прибуток від прибутку. Це є плоский 15-відсотковий податок, який нижче, ніж у більшості ставок оренди власників нерухомості, повинен платити за свій звичайний дохід від заробітної плати. Крім того, необхідно визначити загальну суму амортизації, яку ви претендували на нерухомість за всі роки володіння. Ця сума підлягає оподаткуванню на 25%.

Відрізняється повторним захопленням

Розділ 1031 Податкового кодексу дозволяє інвестору в нерухомість продавати орендовану нерухомість без сплати податку на прибуток, який називається прибутком капіталу, або амортизацію, коли він продає майно через те, що відомо як відстрочений обмін або обмін 1031. У цьому процесі третя сторона, яка називається кваліфікованим посередником, утримує всі надходження від продажу, поки кошти не перейдуть на придбання заміненого майна. Замінна нерухомість повинна бути ідентифікована протягом 45 днів з моменту продажу першої нерухомості, і вона повинна закрити депозитний рахунок протягом шести місяців з моменту продажу. Немає жодних обмежень щодо того, скільки разів можна купити і продати через 1031 біржу. Якщо ви продовжуєте використовувати цей процес з кожним наступним продажем, ви ніколи не будете платити ні повернення, ні податок на приріст капіталу.