Зміст:
Правова мова, яка використовується в процесі викупу, може призвести до плутанини для домовласників. Зазвичай використовується термін "за замовчуванням". Дефолт відноситься як до пропущених іпотечних платежів, так і до судового рішення про дефолт. Жоден термін не є гарною новиною для власників житла; проте судове рішення за замовчуванням значно гірше.
Процес викупу
Відсутність іпотечних платежів є початком процесу викупу. Кредитори, як правило, намагаються зв'язатися з домовласником поштою щодо перших пропущених платежів. Згодом вони здійснюють телефонні дзвінки та надсилають листи, якщо іпотека продовжує залишатися неоплаченою. На даний момент домовласники вважаються дефолтними, якщо іпотека не виплачується протягом трьох місяців. Кредитори відправляють повідомлення про дефолт, дозволяючи клієнтові знати, що судові процеси у викупі неминучі. У будь-який час домовласник може зупинити процес викупу, намагаючись змінити кредит або працювати з кредитором, щоб розробити рішення.
Стандартне рішення
Якщо домовласник не відповідає на повідомлення кредитора, кредитор може подати клопотання про прийняття рішення про дефолт. Це рішення суду проти домовласника через відсутність оплати і порушення іпотечного договору. Якщо власник не оскаржує клопотання, суд припускає, що власник не має заперечень або аргументів проти вимог кредитора щодо порушення контракту. Власника будинку відправляється повідомлення про дефолт. У незалежних державах викупу, це початок процесу викупу. Несудові відносини відносяться до викупу, що не вимагає підписання суддею дому для вилучення та продажу на аукціоні. У судових державах власнику надсилається повідомлення про слухання по викупу і має можливість звернутися до суду і оскаржити викупу.
Уникнення рішення за замовчуванням
Домовласники можуть уникнути судового рішення за замовчуванням, звернувшись до свого кредитора, як тільки вони почнуть відчувати труднощі з виконанням іпотечних платежів. Існують такі урядові програми, як кредитні модифікації та короткі продажі, які можуть допомогти власникам проблемних країн. Якщо власник не в змозі вести переговори з кредитором, він все ще може оскаржити рішення за умовчанням, подавши до суду клопотання про звільнення або відхилення рішення. Кредитори повинні довести, що вони мають право звернути увагу, перш ніж шукати рішення. Іпотечні кредити, які були передані між кредиторами, іноді пропускають належне оформлення документів, дозволяючи власникам звільнити рішення, поки документи не будуть виконані. У судових державах власники можуть заперечувати звернення стягнення на судовому засіданні.
Після рішення за замовчуванням
Як зазначалося раніше, рішення про дефолт починається з офіційного процесу викупу. Відсутність відповіді домовласника означає, що будинок буде продаватися на аукціоні. Терміни продажу варіюються від штату до штату, але зазвичай це в середньому 30 днів після надсилання сповіщення за замовчуванням. У судових державах це може зайняти трохи більше часу, оскільки суддя повинен підписати розпорядження про викупу. Якщо будинок продається на аукціоні, власнику надсилається письмове повідомлення про припинення. Це повідомлення дає тепер попередньому власнику від п'яти до 30 днів, щоб звільнити будинок. Неотримання приміщення може призвести до провадження у справі про виселення.