Зміст:
Існують три основні методи оцінки комерційної нерухомості, причому кожен пропонує переваги. Він складається з підходу доходу, підходу порівняння продажів та підходу на основі витрат. Ідеальний підхід до комерційної нерухомості буде залежати від розташування та типу нерухомості.
Підхід доходу
Дохідний підхід, також відомий як підхід до капіталізації доходів, є найбільш поширеним способом оцінити комерційну нерухомість. Процес передбачає встановлення вартості на основі доходу власності, і це здійснюється за допомогою ставки капіталізації (cap capability). Коефіцієнт верхньої межі є істотним відношенням доходу до ринкової вартості, і такі доходи та ринкові цінності відомі шляхом аналізу подібних властивостей у цьому районі. Після цього інвестор може потім оцінити ринкову вартість своєї комерційної нерухомості, розділивши свій річний дохід на величину верхньої межі. Таким чином, якщо річний дохід майна становить 100 тисяч доларів, а ставка капіталізації складає 10 відсотків, то вартість майна оцінюється в 1 мільйон доларів.
Підхід порівняння продажів
Підхід до продажу, ймовірно, є найпростішим методом оцінки комерційної нерухомості. Вона передбачає проведення обстеження сусідніх комерційних об'єктів. Потім заноситься ціна продажу цих властивостей. Комерційна нерухомість інвестора потім приймає середнє значення цих продажних цін і регулює їх вгору або вниз на основі квадратних метрів. Додаткові коригування можуть бути зроблені з урахуванням модернізації будівлі, наприклад, збільшення кількості паркування.
Підхід до вартості
Витратний підхід є більш складним методом оцінки комерційної нерухомості. Спочатку проводиться оцінка вартості земельної ділянки власності або значення без будівлі. Потім вартість будівництва точної копії будівлі додається до цієї розрахункової вартості землі. Потім враховується амортизована вартість, яка може бути представлена як функція віку будівлі. Чим новіше властивість, тим достовірніше оцінка.
Вибір відповідного методу оцінки
Якщо ви новачок у інвестиціях у комерційну нерухомість, то ідеально, що ви розумієте кожен з трьох основних методів оцінки майна. Роблячи це, ви можете виявити, що ваша оцінка та оцінка власника оцінювача відрізняються. Крім того, кожен з трьох методів має свої переваги. Витратний підхід є вигідним для тих, чия власність розташована далі від подібних подій, і, отже, ціни на продаж і ставки ліміту не можуть бути порівняні. Дохідний підхід є прямим, якщо у вас є дані про ставки ліміту, але це не ідеально для оцінки житлових будинків, оскільки рівень вакансій коливається. У такому випадку найбільш підходящим є підхід порівняння продажів.