Крок за кроком операція з нерухомістю

Процес укладення нерухомості починається з договору купівлі-продажу - угоди між покупцем і продавцем. Вона включає в себе ціну будинку, і важливі непередбачені обставини і захист для обох сторін.

Договір купівлі-продажу

Пропозиція

Початкова пропозиція включає ціну придбання та умови, які дозволяють будь-якій стороні відмовитися від контракту в певних ситуаціях. Ці положення можуть включати:

• Можливість покупця отримати фінансування за розумних умов
• Оціночна вартість, що відповідає або перевищує ціну покупки
• Домашній огляд задовольняє задоволення покупця
• Чітка назва
• Дата закриття

Контр-пропозиція та прийняття

Всі умови договору є предметом переговорів. Наприклад, продавець може погодитися з запропонованою покупцем ціною покупки, але наполягати на тому, щоб дата завершення відбувалася в більш короткі терміни. Якщо продавець не погоджується з будь-яким із термінів у оригінальній пропозиції покупця, він надає покупцеві зустрічну пропозицію з різними умовами.

Як тільки і покупець, і продавець погоджуються з усіма умовами контракту, остання сторона, яка отримає пропозицію або зустрічну пропозицію, додає свій підпис до неї, а додому офіційно підписано контракт.

Заставні гроші

Зараховані гроші, надані з пропозицією, депонуються на обліковий запис ескроу. Ці гроші зараховуються на купівлю при закритті. Якщо операція не завершена через положення в договорі, гроші повертаються покупцеві. Наприклад, якщо властивість не оцінюється за ціною, що дорівнює або перевищує ціну покупки. Однак, якщо покупець просто передумає про придбання житла, продавець може зберегти заставний депозит.

Отримання фінансування

Більшість покупців попередньо кваліфікуються з кредитором перед тим, як дивитися в будинки. Як тільки житло знаходиться під контрактом, іпотечний кредитор починає процес кредитування. Вона посилає копію договору про купівлю, разом з інформацією про покупців, банку або іпотечній компанії для затвердження. Процес затвердження іпотеки може тривати від 30 до 90 днів.

Розгляд титулу

Продавець зобов'язаний гарантувати, що право власності на будинок буде вільне від застави. Титульна компанія виконує дослідження, щоб визначити, що існує, якщо такі існують.

Розкриття інформації про власність

Продавці будинку заповнюють форму розкриття майна та надають його покупцеві своєчасно після прийняття пропозиції. Ця анкета охоплює всі основні системи та особливості будинку. Продавець повинен надавати чесні відповіді та деталізувати будь-які недоліки або недоліки. Як тільки покупець перегляне розкриття майна, він може прийняти розкриття і продовжити операцію, домовитися про умови договору на підставі змісту розкриття, або вибрати відмову від угоди.

Головна інспекція

Договір купівлі-продажу зазвичай дозволяє покупцеві завершити перевірку власності. Професійна інспекційна компанія перевіряє будинок від даху до підвалу. Інспектор дивиться на всі основні системи, такі як опалення, кондиціонування, електричні та сантехнічні роботи. Він перевіряє, що прилади перебувають у робочому стані, і що дах і фундамент в хорошому стані і без витоків. Покупець зазвичай платить за перевірку і отримує вичерпний письмовий звіт.

Оцінка майна

Продаж житла зазвичай залежить від оцінки майна; якщо житло оцінюється на суму, меншу, ніж сума прийнятої пропозиції, покупець може відмовитися від контракту або переглянути договірну ціну продажу. Ліцензований оцінювач завершує оцінку будинку. Він проводить вимірювання, оцінює стан будинку і проводить дослідження порівнянних будинків у цьому районі, щоб отримати значення для власності. Покупець оплачує оцінку як частину процесу кредитування житла та отримує копію.

Перехід до закриття

Покупець будинку може завершити проходженню об'єкта до закриття. Це фізичне обстеження полягає у визначенні того, що будинок знаходиться в тому ж стані, що і коли пропозиція була прийнята. Якщо покупець знаходить будь-які питання під час проходження, він може домовитися про затримку закриття, поки питання не буде вирішено.

Огляд розрахункових документів

Покупець має право отримати копію Положення про житловий і міський розвиток за 24 години до закриття. Цей документ містить деталі та умови іпотеки. Якщо в документі виникла проблема або невідповідність, іпотечна компанія може працювати, щоб змінити документи за необхідності.

Розрахунки та закриття

Розрахунок, як правило, відбувається в назві компанії. У більшості випадків присутні кілька фахівців, у тому числі:

• Ріелтор або агент з нерухомості
• Іпотечний брокер або представник банку
• Титульний представник компанії або ескроу офіцер
• Адвокат, якщо є

Іноді покупець і продавець виконують угоду одночасно, сидячи разом за столом конференції.

Іпотечний кредитор проходить через іпотечні документи у покупця. Покупець підписує або ініціали кожної сторінки. Покупець також надає сертифіковані кошти для закриття витрат та першого внеску. Офіцер-ескроу проходить через папери з обома сторонами для завершення передачі права власності. Покупець одержує ключі від власності, а офіцер-ескроу відправляє документи в офіс реєстратора округу, де нотатка записується з ім'ям нового власника.