Зміст:
Земельний контракт, інакше відомий як контракт на договір договору, є угодою про розстрочку між покупцем і продавцем, в якому продавець, а не банк, фінансує купівлю ділянки нерухомості. Земельний контракт може приносити користь покупцям, які не можуть отримати банківське фінансування, а також продавцям, які бажають уникнути бюрократії фінансування з боку третіх сторін.
Володіння
Земельні договори зазвичай не вимагають великих авансових платежів - фактично, деякі земельні контракти вимагають лише щомісячних платежів. Покупцю, як правило, дозволяється переходити відразу після підписання контракту, а перший платіж доставляється продавцю. Після того, як покупець переїжджає, продавець більше не має права входити до власності без дозволу покупця, якщо покупець не дефолтує.
Назва
У земельному договорі продавець зберігає право власності на нерухомість, доки покупець не сплатить всі платежі і не виконає жодних інших контрактних обов'язків. Продавець зберігає не тільки юридичне право, але й фізичне володіння титульним документом. Земельний договір повинен вимагати від продавця видати правовстановлюючий документ і надати покупцеві всю необхідну допомогу в передачі права власності покупцеві, як тільки покупець повністю виконує свої обов'язки за договором.
Платежі
Багато земельних контрактів передбачають рівну щомісячну виплату за весь контрактний період. Деякі вимагають великої "оплати повітряними кулями" за останній внесок. У контракті повинно бути чітко зазначено суму кожного платежу, дату його сплати та штрафні санкції за несплату. Вона також повинна перерахувати загальну ціну продажу та відповідну процентну ставку. Багато продавців вимагають більш високу ціну продажу в обмін на відмову від авансового платежу.
Обтяження
Обтяження - це юридичні претензії на майно третьої сторони, такі як застава або застава. Покупець повинен виконати пошук за назвою, щоб визначити, чи були зафіксовані будь-які обтяження щодо власності. Покупець також повинен наполягати на тому, щоб продавець гарантував, що на майно не існує жодних обтяжень, які б були виявлені покупцеві та перераховані в контракті, та погодився відшкодувати покупцеві ризик того, що хтось має обтяження на майно буде виключено.
Положення за промовчанням
Найбільший ризик покупця в земельному договорі полягає в тому, що він не виконає платежів до кінця строку, тим самим втративши право на володіння майном разом з його шансом прийняти на себе право власності. Положення про дефолт повинні бути чіткими і деталізованими, щоб продавець не міг несправедливо використовувати контрактну неоднозначність на шкоду інтересам покупця. Оскільки, у разі невиконання зобов'язань, виплата платежу покупцем не вважатиметься акціонерним капіталом, у контракті повинно бути зазначено, що у випадку невиконання зобов'язання покупець має право на відшкодування будь-яких виплат, що перевищують розумну вартість оренди.