Зміст:
- Свобода переговорів щодо умов оплати
- Покупець отримує негайне володіння, але не назву
- Що станеться, якщо покупець не може заплатити
- Закон SAFE
Земельний контракт є видом фінансування продавця.Вона працює як іпотека, але замість банку, що надає фінансування, продавець продає нерухомість в періодичних платежах. Покупцеві, як правило, дозволяється переходити до власності, як тільки контракт підписується, але він не отримує право власності на нерухомість, поки він не завершить платежі. Індіана змінила традиційне земельне контрактне право, щоб зробити його більш справедливим до покупця.
Свобода переговорів щодо умов оплати
Покупець може звернутися до продавця фінансування, якщо він не може отримати кредит або не може дозволити собі авансовий внесок. Замість того, щоб втратити покупця, продавець може погодитися продати його за контрактом. Умови оплати за земельним контрактом, як правило, є більш гнучкими, ніж при фінансуванні з боку третіх сторін, хоча вони і не є обов'язковими. Багато продавців погодяться відмовитися від авансового платежу, наприклад, в обмін на більш високу закупівельну ціну. Сторони мають широку свободу у веденні переговорів щодо умов, передбачених законом про контакт з Індіаною.
Покупець отримує негайне володіння, але не назву
Покупець, як правило, має право на володіння власністю, як тільки підписує договір, як тільки він подає авансовий внесок або як тільки платить перший періодичний внесок. Після цього продавець більше не має права входити у власність, ніж орендодавець повинен вводити орендовану нерухомість. Тим не менш, юридичне право власності на нерухомість залишається у продавця, поки покупець не зробить останнього запланованого платежу. Продавець також зберігає фізичне володіння документом про право власності. Це зупиняє покупця від спроб продати або фінансувати прибуток, який він ще не повністю володіє. Коли покупець робить останню оплату, продавець зобов'язаний допомогти покупцеві передати право власності.
Що станеться, якщо покупець не може заплатити
Найбільшим недоліком земельних контрактів є те, що відбувається, якщо покупець не може заплатити. Раніше покупець, який не виконував зобов'язання, втратив всю свою інвестицію, і продавець міг вилучити нерухомість, не пройшовши через процедури викупу. Отже, навіть якщо покупець зробив 99 платежів і пропустив лише один, він міг би втратити все. Індіана реформувала свої закони, щоб виправити ситуацію, коли покупець дефолт після завершення багатьох платежів. Якщо власний капітал покупця у власність на момент дефолту є «значним», як це визначено законом, продавець повинен розпочати офіційні процедури звернення стягнення в суді, а не просто повернути майно назад. Покупець має право на відшкодування накопиченого капіталу перед тим, як продавець може повернути власність.
Закон SAFE
Закон «Про безпечне і справедливе правозастосування для іпотечного ліцензування» від 2008 року («Закон SAFE») вимагає від держав прийняти законодавство, яке вимагає ліцензування для ініціаторів кредитування нерухомості. Закон про безпеку в Індіані набув чинності в червні 2010 року. Він вимагає ліцензування сторін, які надають фінансування на придбання нерухомості, включаючи продавців за земельними договорами. Процес ліцензування є дорогим і трудомістким. Вам не потрібно отримувати ліцензію, однак, якщо ви продаєте будинок, в якому ви раніше жили, продаєте майно безпосередньому родичу, або продаєте комерційні будівлі.