Зміст:
Існує дефіцит доступного житла для малозабезпечених сімей в Сполучених Штатах. На основі аналізу даних за 2010 рік, Національна коаліція з низьким рівнем доходів (NLIHC) робить висновок, що працівник мінімальної заробітної плати на повний робочий день не може дозволити собі справедливу ринкову оренду на однокімнатній квартирі в будь-якій точці нації. Фінансовані урядом програми субсидованого житла спрямовані на подолання розриву доступності.
Значення
Департамент США з питань житлового будівництва та міського розвитку (HUD) щорічно встановлює межі доходу, які вказують на правила прийнятності програм з низьким рівнем доходів. У нижній частині драбини прибутків знаходяться домогосподарства, чиї доходи становлять або менше 30 відсотків середнього доходу їхньої території. HUD класифікує ці сім'ї як "надзвичайно низькі доходи". Згідно з NLIHC, у країні було 9,2 мільйонів домашніх господарств з дуже низьким рівнем доходу, як у 2008 році американське співтовариство, але лише 6,1 мільйона одиниць оренди житлового фонду країни.
Призначення
Програми з низьким доходом житла прагнуть збільшити пропозицію житла, доступного для найбідніших сімей країни. Як зазначає NLIHC, консенсус серед експертів з житла полягає в тому, що якщо сім'я витрачає більше 30% свого доходу на оренду та комунальні послуги, то витрати на житло не є доступними. Більшість субсидованих схем житла структуровані таким чином, щоб учасники не перевищували в більшості випадків 30-відсотковий поріг. Щоб утримати свої витрати на житло, NLIHC стверджує, що багато сімей з низьким рівнем доходу оселилися на нестандартне житло та переповнені умови.
Типи
Практично всі програми з низьким доходом житла використовують певну форму субсидування. Дві найбільші програми надходять з HUD. Розділ 8, або програма вибору ваучера вибору житла, субсидує сегмент приватної ринкової орендної плати сім'ї з низькими доходами, яка перевищує 30-40% їхнього доходу. Програма державного житлового будівництва HUD складається з житлових одиниць, якими володіють та експлуатуються місцеві державні агентства житла з орендною платою за доступним рівнем.
Деякі міста мають власні програми на додаток до розділу 8 та державного житла. Багато міст Сан-Франциско, наприклад, використовують певну програму нижче ринкової. Наприклад, в Пало-Альто, штат Каліфорнія, некомерційна корпорація Palo Alto Housing Corporation (PAHC) здійснює управління ринковою програмою міста нижче ринкової. Як правило, домогосподарства не можуть подавати заявки на проживання в одному з об'єктів, що містяться в програмі, якщо вони заробляють більше 80% середнього доходу Пало Альто, повідомляє веб-сайт PAHC.
Міркування
Деякі програми містять компонент власності на дому; однак величина цих ініціатив послаблюється в порівнянні з зусиллями, спрямованими на орендарів. PAHC, наприклад, виконує «Програму купівлі нижче ринкової ставки» Пало Альто, яка пропонує нерухомість за нижчими ринковими цінами. Місто Пало-Альто вимагає від забудовників щонайменше 15 відсотків одиниць у будівлях з п'ятьма одиницями або більше ринкових можливостей продажу. Інші міста, включаючи Нью-Йорк і Сан-Франциско, виконують подібні програми, спрямовані в першу чергу на орендарів.
Капітали доходів
Переважна більшість житлових програм з низьким доходом використовує дохід як основний критерій прийнятності. Найбільше відхиляються до лімітів доходів HUD, які змінюються щорічно і розрізняються за місцем розташування та розміром домогосподарства. Як і вищезгадані спроби Пало-Альто, програма державного житлового будівництва HUD дозволяє орендодавцям приймати або менше 80% медіани їхньої території. Програма Розділу 8 обмежує дохід на 50% медіани області; однак, органи житлового господарства повинні розподіляти 75 відсотків своїх ваучерів розділу 8 сім'ям на рівні або нижче 30 відсотків медіани їхньої території.