Зміст:
Зазвичай, коли ви продаєте інвестиції, податки на приріст капіталу застосовуються до будь-якого прибутку. Але так званий 1031 обмін дозволяє розпоряджатися інвестиційною нерухомістю без сплати податку на приріст капіталу, якщо ви реінвестуєте доходи від продажу в іншу інвестицію відповідно до конкретних правил. Якщо ви інвестор, що розглядає обмін 1031, переконайтеся, що ви розумієте ці правила, оскільки їх розрив може залишити вас на гачок за тисячі доларів податків.
Подібні обміни
Термін "обмін 1031" є посиланням на розділ 1031 Кодексу внутрішніх податків, який визначає такі обміни. Податковий кодекс і сам IRS фактично використовують цей термін подібний обмін. Це тому, що, щоб претендувати на спеціальний податковий режим обміну 1031, майно, від якого ви позбавляєтеся, і майно, яке ви придбаєте, має бути "подібного роду" або подібні в "природі, характері або класі".
Нерухомість зазвичай вважається подібною до інших об'єктів нерухомості. Правила особистої власності - матеріальні об'єкти, такі як транспортні засоби, золоті злитки або рідкісні марки - є набагато більш обмежувальними. Автомобілі подібні до інших автомобілів, наприклад, але не з вантажівками. Комп'ютери будуть схожими на інше комп'ютерне обладнання, але не на транспортні засоби. Професійний податковий консультант може допомогти вам визначити, чи є предмети подібного характеру. Проте нерухомість і особисте майно є ніколи згідно з IRS.
Певні інвестиції заборонені
Деякі види власності є спеціально заборонені від використання в обміні 1031. До них відносяться:
- Інвентаризація або будь-які інші товари, які купуються для перепродажу, а не як інвестиції.
- Цінні папери, такі як акції, облігації або деривативи.
- Борг, такий як право збирати платежі за іпотечними кредитами або кредитами.
- Партнерський інтерес до бізнесу.
- Вигідні інтереси в довірі.
- Право на подання позову проти тієї чи іншої партії, також відомої як обраний в дії.
Так, наприклад, ви не могли продати акції з прибутком, а потім уникнути податків на приріст капіталу, купуючи більше акцій і називаючи його 1031 обміном.
Одночасне - або майже так
У обміні 1031 ви ні просто продаючи одну власність і купуючи іншу. Замість цього, для цілей оподаткування, ви обмін однієї частини власності на іншу. У найпростішому роді обміну 1031 ви б мали частину власності, яку ви не хочете, ви знайдете кого-небудь з подібною власністю робити хочеться, і два з вас змінять властивості. Такі ситуації є рідкісними. Ви також можете виконати a відстрочений обмін, в якому ви зараз продаєте свою нерухомість і купуєте подібну власність пізніше як частину однієї угоди. Згідно з IRS, більшість людей, які виконують відкладені біржі, проходять через координатор обміну - посередник, який з'єднує людей, які мають властивості, які вони хочуть обміняти.
Коли ви виконуєте відтермінований обмін, застосовуються обмеження за часом. Після того як ви продаєте оригінальну нерухомість, у вас є 45 днів, щоб визначити подібну власність і 180 днів, щоб завершити покупку, або весь ваш прибуток від продажу стає оподатковуваним. Це строгі строки. Єдиний спосіб, яким вони можуть бути розширені, - жити в районі, де є заява про катастрофу.
Податкові наслідки біржі
Обмін 1031 не усуває податки на приріст капіталу. Це просто штовхає податки на приріст капіталу в майбутнє. Зазвичай, коли ви продаєте інвестицію, ви оподатковуєте свій прибуток - гроші, які ви отримали від продажу мінус ваш основі в інвестиції. У загальних рисах, ваша база в активі - це те, що ви заплатили за нього, плюс будь-які витрати, які ви заплатили, щоб поліпшити його. У біржі 1031, ваша база з ваших первинних інвестицій переноситься на нову. Ви будете підлягати оподаткуванню прибутку капіталу, коли ви продаєте нові інвестиції - якщо ви не виконати ще один 1031 обміну.